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中国银行业崩盘的征兆:银监会开始拖欠员工工资
赵府让公众清明节祭紫阳
央行警报背后 2.6万亿房贷危机初现

脢脌陆莽脙帽脪芒脥酶 2005-04-05 13:35:35
 


----开发商巧妙“嫁接” 六成资金出自银行

     中国人民银行上海分行日前上报给总行的一份统计报告显示,2004年上海房地产贷款快速增长,全年新增贷款超过1000亿元,占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。对此,央行上海分行对各金融机构发出预警:要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。一时间,有关央行可能再次收紧房地产业贷款的议论充斥坊间。

     据中国经营报2月6日报导,统计报告指出:2004年,上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,同比多增204亿元,占全部贷款新增额比例高达76%;其中个人住房贷款累计增加728亿元,同比多增106亿元,新增量占中长期贷款增量比例高达48%。

    中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析:如果仅看报表数据,近年银行对房地产开发企业的贷款增幅并不大,银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但是,实际我国房地产开发企业负债率高达76%,房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。因此,如果将房地产开发企业的 “期房”筹资主要包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内,每年数千亿元的房地产开发投资中,约有60%的资金来自银行信贷。

    首都经济贸易大学经济学院副教授汪新波认为:在中长期贷款中,房地产贷款占了相当大比重,其中的风险的确值得警惕。从数据上看,房地产贷款余额从 1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右,占全部人民币贷款总额的14.7%。综观世界各国,房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度发展是少有的。

    尽管去年相关部门针对房地产行业出台了一系列调控措施,但金融风险依然存在。某国有商业银行房地产信贷人士对记者分析:去年,一系列调控措施对内地一些土地储备不足、自有资金有限、融资渠道较窄的房地产企业的确起到一定的调控作用;但对经济发达地区房地产企业其实影响有限。例如北京、长三角等地区,包括国际热钱、民间闲散资金和私募基金等各种“游资”非常活跃,以房地产投资为主的资金信托也表现积极。尽管这些渠道的融资成本较高,但完全可以解决房地产企业前期融资的“燃眉之急”。因此,去年提出的房地产项目35%自有资金在这些地区根本不难逾越。

    在完成前期自有资金筹措之后,一亿元的项目就能包装成1.5亿元的项目,从银行拿到1.5亿元的贷款。一般贷款到手之后,开发商会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中其他来源的“高额”借贷,然后在项目操作中以流动资金贷款代替房地产开发贷款,或者挪用工程款、购房者前期预付款等进行项目运作。该人士直言不讳:“这样一来,房地产开发中大多数的风险仍然转嫁到了银行头上。”

    另外值得注意的是,在银行总共17万亿元的贷款余额中,超过半数贷款都是以房产做抵押的,房地产价值的风吹草动将会波及半数甚至更大规模贷款的安全。


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