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中国房子已经够30亿人居住 开发商们揭房价底线 (组图)

脢脌陆莽脙帽脪芒脥酶 2019-10-08 20:52:36

中国房子已经够30亿人居住 开发商们揭房价底线 (组图)


专聊房君

国庆节,关于房子的话题仍旧未停歇,这说明房子问题确实是一个热门谈资。笔者在网上看到几则类似新闻,大概是这样的:




1.我国空置房已经够16亿人居住了。

这是一个什么概念呢?按照每3个人住一套房子计算的话,空置房大概有5.33亿套,大家知道,我国现在的人口大概是近14亿,按照1套房子100平米,如果把这5.33亿套空置房平均分配给大家,每个人可以获得住房面积为=5.33亿套/14亿人*100平米=38平米。

2.财政部数据显示,今年1-8月全国土地出让收入同比增加4.2%。

我们知道,2018年前8月全国土地出让收入是37009亿,也就是说,今年已过去的8个月,土地出让收入已经超过去年同期这个数字。有业内人士预计,如果不出意外的话,2019年将在2018年土地出让收入创出新高的基础上再创新高。


这两则信息看似无关联,实则透露出一句话:

一边是天量空置房,一边则是房子不停建,而且并没有要降速的意思。

对此,一知名财经人士在其个人自媒体提供一组数据显示,说中国住房够30亿人居住(14亿人自住房,16亿人空置房),注意,这还不包括农村自建房和小产权房等房源,中国人口还不到14亿,其空置率远超国际公认的10%警戒线。

该财经人士发问:无论你是炒房买来的多套房,还是以保值增值为目的投资房,最终都会转移到有实际居住需求人手中,那么,你留在手上的房子将来要卖给谁?





当然,这仅是民间机构的数据,官方的数据能佐证这一说法吗?

同样,也有两则信息:

一是统计部门公布的数据显示,截止到到2018年末我国城镇人均居住面积已经达到39平米。这是一个什么水平呢?与欧美就不比了,同为亚洲国家的韩国和日本,他们的人均住房面积分别为33.2平米和38.81平米。即使抛掉公摊面积,我们也基本接近他们的人均住房面积。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为,现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大概在35平方米~40平方米之间。其意思是,人均居住面积已经达到发达国家水平,我国房子已经够住了,没有必要再建了。

实际上,官方公布的人均居住面积并未包括建设了一二十年的小产权房,按照民间统计的数据显示,在住房商品房化改革之前和之初,均是小产权房大量建设期,小产权房的数量应是高于商品房的,如果一并算上,现有住房够30亿人住也不夸张,这还不包括还在源源不断建设的新房。

二是根据统计部门的相关数据显示,截止到2018年10月末,我国的房产总市值达到65万亿美元。





房产大佬、SOHO中国董事长潘石屹对此表示,这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的数,65万亿美元的数字也是一个怪吓人的数字。而与之相比,我国国有资产总值为66.5万亿人民币。

青岛大学经济学院教授易宪容表示,中国房产市值如此之高,是国内银行信贷快速提高的结果,这样让房地产市场持续上涨了20年而经久不衰。

房子够住了,为什么房价还在继续上涨?

根据统计部门的最新数据显示,在监控的70个大中城市中,新建住宅上涨城市数仍有55个,二手房上涨城市数也有43个。

青岛大学经济学院教授易宪容认为,就目前情况来看,国内绝大多数城市的房价仍在上涨,房价上涨肯定会刺激地方政府供应更多的土地,房地产开发商建造更多的房子。其中的房地产泡沫有多大,你知、我知,实际上是谁也不知的东西。国家采取稳房价、稳房价上涨预期的调控政策,因为,从国外经验来看,房地产泡沫破裂都会与房价突然快速下跌有关。





易宪容表示,现在的问题是,不少城市特别是三四线城市的住房严重过剩及住房供应快速增长如何实现平衡可能是最大难题。

其实,这个话题又回到了此前,在3年前开启的全国性楼市去库存战略,主要就是三四线城市积累多年的商品房库存,经过几年时间,一直到去年10月份左右才去化告一段落。如果按照现在这个趋势,再来一次去库存又谈何容易?所以,现在需要在房子降价与降低新建住房建造速度间寻找平衡。

房子够30亿人居住,那么,未来10年房价“回归”多少?资深专家直言不讳

纵然我们不少人还没有房子,有的人居住面积也没有达到39平米的平均数,但住房总量已经不怎么缺了,而且有的地方住房已经出现严重过剩,鹤岗、玉门、乳山等地的“白菜价”房子出现,说明部分地方的空置情况已经显现。而且,随着时间推移,大城市虹吸小城市人口,这种“白菜价”房子城市还会越来越多。那么,面对此种市场状态,未来10年房价能“回归”多少呢?

SOHO中国董事长潘石屹表示,20%就是中国房价“回归”的底线。他分析认为,对于开发商来说,20%是房价下跌的最低限度,如果房价下跌超过这个幅度,那么大多数房地产公司将不复存在。





一位从事多年地产行业研究的资深专家认为,20%的幅度这是相对于开发商而言,现在开发商的售房的毛利率起码在10%以上,如果真出现房价下跌,通过控制人工和管理成本,实现20%的幅度难度应该不大。那么,另一个主体银行到底能承受多大跌幅呢?

专家认为,主要从两个方面看,一是现在购房大多首付款占总房款的30%,加上已还贷的利息,银行基本上能承受40%的跌幅。当然,这仅是理想状态下,根据中国东方资产管理公司发布的一份报告显示,如果房价下降20-30%,银行将会面临着显著的压力。所以,从这个角度看,银行与开发商有着相对共同的底线,那就是房价“回归”幅度不会超过20%。
所以,专家表示,未来10年,如果你所在城市遇到房价下跌幅度接近20%,还是不要瞻前顾后,错失良机,这是开发商和银行两大主体所决定的。


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